Les procédures de préemption urbaine

Philippe Pinto — 2015-10-31T06:22:26Z

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un bien ou céder son fonds de commerce ou son bail, il doit déposer une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Suite au dépôt de la DIA, le titulaire du droit de préemption (DPU) instruit le dossier et prend la décision de préempter ou pas.

Tout propriétaire qui désire vendre un bien doit déposer en mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ou mandater un notaire pour effectuer ce dépôt. La DIA est un formulaire national qui peut être retiré auprès de la mairie et des offices notariaux, ou être téléchargé à partir du site www.service-public.fr

Ce formulaire peut être rédigé par un notaire mais aussi par les vendeurs, il devra :

Etre conforme au modèle fixé par l'article A 213-1 du code de l'urbanisme.
Indiquer l'identité du propriétaire, la nature du bien vendu ainsi que les conditions financières de la vente.

Toute déclaration incomplète sera frappée d'irrecevabilité et ne sera pas instruite par le titulaire du droit de préemption.

Le dépôt de la DIA

Une fois le formulaire renseigné, le propriétaire doit l'adresser (en 4 exemplaires) à la mairie par recommandé avec un avis de réception ou le remettre au service compétent (Direction de l'Urbanisme – service Foncier de la mairie 120 bis rue Henri Barbusse) moyennant une décharge.

L'envoi ou le dépôt de la DIA doit se faire impérativement en mairie.
En effet, c'est un système de « guichet unique » qui s'applique comme pour le dépôt des demandes d'autorisations d'urbanisme (déclarations de travaux, permis de construire et de démolir).

L'instruction de la DIA

Dès réception de la DIA, la mairie dispose de deux mois pour instruire le dossier. Dans l'hypothèse où le bien mis en vente comporte un intérêt, la commune doit obligatoirement saisir les services des Domaines (c'est-à-dire les fiscaux) en leur demandant un avis sur le prix de vente.

Attention, conformément à l'article L 213-2 du Code de l'Urbanisme, le délai de deux mois pour décider de préempter est suspendu en cas de :

demande de documents permettant d'apprécier l'état et la consistance de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière
demande de visite du bien

Le délai reprendra à compter de la réception des documents, et à compter du refus de la visite ou de la visite du bien.

Si le délai restant est inférieur à un mois, la Commune dispose d'un mois supplémentaire pour prendre sa décision.

Cette consultation permet d'éclairer la commune sur la valeur du bien, notamment en regard des prix de référence pratiqués sur le marché.

Pour que la décision du maire soit considérée comme intervenue dans le délai précité, il faut qu'elle soit prise avant l'expiration du délai et qu'elle soit reçue avant cette expiration, c'est-à-dire au plus tard le dernier jour du délai.

La décision de préemption

La décision de préemption prend la forme d'une décision du titulaire du DPU et d'une notification (courrier) qui seront transmise au propriétaire, au notaire du vendeur et l'acquéreur évincé.

Dans le délai qui lui est imparti, le bénéficiaire du droit de préemption dispose de trois possibilités :

Renoncer à l'acquisition de manière express (courrier) ou tacite (absence de réponse). Dans ce cas, le propriétaire est libre de vendre son bien.
Décider d'acquérir le bien au prix proposé par le vendeur. Dans ce cas, la vente sera considérée comme parfaite et définitive.
Décider d'acquérir le bien à un prix différent que celui proposé par le vendeur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa réponse : accepter la proposition, renoncer à vendre son bien, ou maintenir le prix énoncé dans la DIA et demander au juge de l'expropriation de fixer le prix de vente.

Dans ce cas, le propriétaire dispose deux mois pour faire connaître sa réponse : accepter la proposition, renoncer à vendre son bien, ou maintenir le prix énoncé dans la DIA et demander au juge de l'expropriation de fixer le prix de vente.

La procédure de préemption des fonds de commerce, fonds des artisanaux et baux commerciaux

Les biens concernés par le droit de préemption commercial :

fonds artisanaux
fonds de commerce
baux commerciaux
terrains portant, ou destinés à accueillir, des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 m² et 1 000 m²

Le droit de préemption commercial ne concerne pas les murs du fonds de commerce ou artisanal dont la préemption est envisagée.

La procédure de droit de préemption commercial suppose au préalable la délimitation de périmètres de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, ces périmètres sont définis par le Conseil Municipal.

Rétrocession de commerce

Le Maire, ou le titulaire du droit de préemption, qui a mis en œuvre son droit de préemption doit, dans un délai de 2 ans, effectuer la rétrocession du fonds de commerce, du fonds artisanal, du bail commercial ou du terrain, au profit d'un commerçant ou d'un artisan exerçant une activité préservant la diversité ou le développement des activités dans le périmètre concerné.

En cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal, ce délai peut être porté à 3 ans.

Pendant ce délai de revente, la Commune peut mettre le fonds artisanal ou de commerce en location-gérance afin de le maintenir en activité.

Déclaration d'Intention d'Aliéner

Le cédant doit adresser au Maire une déclaration d'intention d'aliéner, au moyen du CERFA n°13644*01 en 4 exemplaires, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par dépôt en Mairie contre récépissé.

Le droit de préemption commercial peut être exercé par la Commune ou, par délégation de la Commune, par l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (ECPI) dont elle fait partie, par un établissement public, par une société d'économie mixte, par le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou par le titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

Le Maire, ou son délégataire, dispose de 2 mois pour exercer éventuellement le droit de préemption au profit de la Commune, ou de l'établissement délégataire, ou y renoncer.

Le silence équivaut à renonciation d'acheter le commerce.

Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.

Préemption commerciale

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22552.xhtmt

Préemption urbaine

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N21886.xhtml

Le champ d'application du droit de préemption

Philippe Pinto — 2015-10-31T06:15:38Z

Il existe deux types de droit de préemption.

Droit de préemption urbain

Le DPU est institué dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU).

A Aubervilliers, le DPU a été renforcé et institué en 1987. il couvre tout le territoire.

Les détenteurs du droit de préemption
Les titulaires du droit de préemption peuvent être des communes, établissement public de coopération intercommunale (EPCI), des établissements publics fonciers (EPF) ou une société d'économie mixte (SEM) d'aménagement. A Aubervilliers, la Commune est titulaire du droit de préemption. Elle le délègue de manière ponctuelle.

Les biens soumis au droit de préemption urbain renforcé
L'article L 213-1 du Code de l'Urbanisme détermine la liste des biens soumis au droit de préemption. Il s'agit de tous les biens bâtis (pavillon, logement, ensemble industriel, cave, garage, etc …) et non bâtis (terrains nus), à l'exception des biens meubles, des biens concernés par des baux à construction et les usufruits.

Le champ géographique du droit de préemption urbain renforcé
Le DPU est renforcé à Aubervilliers, c'est l'ensemble du territoire qui est concerné.

La Ville peut donc acquérir en priorité un bien mis en vente par un propriétaire, que ce bien soit sur une ou plusieurs parcelles cadastrales.

Fonds de commerce

Les fonds de commerces et droit au bail sont soumis également au droit de préemption qui ne concerne pas les murs (DPU) mais les fonds.

Ville d'Aubervilliers - Droit de préemption